W Sferze Nieruchomości spotykamy się z tym dylematem niemal każdego dnia. Klienci planujący sprzedaż często uważają, że włożenie w mieszkanie 80 tysięcy złotych automatycznie podniesie jego cenę ofertową o 100 tysięcy. Niestety, rynek nieruchomości w Bydgoszczy (i w całej Polsce) kieruje się zupełnie innymi prawami. Przeprowadzenie kapitalnego remontu to ryzykowna gra, w której bardzo łatwo o zjawisko tzw. przeinwestowania (overcapitalization).
Zanim zaczniesz zrywać podłogi i kuć kafelki w łazience, przeczytaj, za co kupujący faktycznie chcą zapłacić.
Mit zwrotu z inwestycji 1:1
Największym błędem sprzedających jest założenie, że koszt remontu można po prostu doliczyć do ceny rynkowej mieszkania. Jeśli przeciętne, niewyremontowane mieszkanie w Twojej okolicy kosztuje 400 000 zł, a Ty włożysz w nie 100 000 zł, nie oznacza to, że łatwo znajdziesz kupca za 500 000 zł. Dlaczego?
-
Gusta są różne: Twój wymarzony, pomarańczowy gres w łazience może być dla kupującego powodem, by od razu zaplanować… kolejny remont.
-
Sufit cenowy lokalizacji: Każde osiedle i każdy typ budynku (np. wielka płyta vs. nowa cegła) ma swoją maksymalną rynkową cenę za metr kwadratowy. Żadne marmury nie sprawią, że mieszkanie w bloku z lat 70. osiągnie cenę luksusowego apartamentu z rynku pierwotnego.
Kiedy generalny remont MA sens ekonomiczny?
Zwiększenie wartości nieruchomości poprzez remont jest możliwe, ale wymaga chłodnej, biznesowej kalkulacji, a nie kierowania się emocjami. Kapitalny remont opłaca się zazwyczaj tylko w kilku konkretnych scenariuszach:
-
Zmiana układu funkcjonalnego: Jeśli masz duże, 50-metrowe mieszkanie z wielką kuchnią i tylko jednym pokojem, przeniesienie kuchni do salonu w formie aneksu i wydzielenie w ten sposób drugiej sypialni to strzał w dziesiątkę. Dodatkowy pokój realnie i drastycznie podnosi wartość mieszkania.
-
Likwidacja „czerwonych flag”: Mieszkanie musi być bezpieczne. Wymiana przestarzałej instalacji elektrycznej (aluminiowej na miedzianą), usunięcie piecyka gazowego (tzw. junkersa) na rzecz ciepłej wody z sieci czy usunięcie zapachu pleśni – to inwestycje, które sprawią, że nieruchomość w ogóle stanie się zbywalna.
-
Model „Flippingu”: Remont ma sens, jeśli kupiłeś mieszkanie w stanie ruiny znacznie poniżej wartości rynkowej, a prace wykończeniowe prowadzisz w sposób optymalny kosztowo, celując w neutralny, nowoczesny styl, który spodoba się większości.
Odświeżenie (Home Staging) – tańsza i skuteczniejsza alternatywa
W 8 na 10 przypadków, zamiast pruć ściany, doradzamy naszym klientom mądre odświeżenie nieruchomości. Tzw. Home Staging wymaga ułamka budżetu generalnego remontu, a przynosi spektakularne efekty. Co powinieneś zrobić?
-
Pomaluj ściany na biało: Biel powiększa przestrzeń, daje wrażenie czystości i świeżości (niweluje też zapachy).
-
Posprzątaj i zdepersonalizuj: Usuń z widoku prywatne zdjęcia, figurki, ciężkie dywany i zasłony. Mieszkanie musi wyglądać jak pokój hotelowy – czysto i przestronnie.
-
Napraw irytujące usterki: Cieknący kran, wyrwane gniazdko czy nienasmarowane, skrzypiące drzwi podświadomie krzyczą do kupującego: „Tu wszystko się psuje!”. Koszt ich naprawy to grosze, a zysk w negocjacjach – ogromny.
Podsumowanie
Generalny remont przed sprzedażą rzadko kiedy zwraca się w 100%, chyba że jest przeprowadzony z perspektywy inwestora, a nie osoby prywatnej wykańczającej „pod siebie”. Większość kupujących woli nabyć mieszkanie taniej i urządzić je według własnego gustu, ewentualnie poszukuje lokalu „gotowego do wejścia”, ale w bardzo neutralnym standardzie.
Zanim podejmiesz decyzję o wydaniu swoich oszczędności na ekipę budowlaną, skonsultuj się z ekspertami. W Sferze Nieruchomości przygotujemy dla Ciebie rzetelną wycena nieruchomości Bydgoszcz i doradzimy, co warto naprawić, a co zostawić nowemu nabywcy. Mądra i sprawdzona strategia sprzedaży mieszkania to gwarancja najwyższego zysku bez niepotrzebnego ryzyka.
