Starając się o kredyt hipoteczny, większość z nas martwi się głównie o zdolność kredytową. Zbieramy zaświadczenia o zarobkach, liczymy raty i sprawdzamy BIK. Tymczasem dla banku my jesteśmy tylko jednym filarem bezpieczeństwa. Drugim – często ważniejszym – jest sama nieruchomość. Co decyduje o tym, że bank „zaakceptuje” wybrane przez nas mieszkanie?
Hipoteka to specyficzny rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego. Mówiąc najprościej: bank pożycza Ci pieniądze na zakup, ale w zamian wpisuje się do Księgi Wieczystej nieruchomości. Jeśli przestaniesz spłacać dług, bank ma prawo zaspokoić swoje roszczenia ze sprzedaży tego lokalu. Dlatego tak skrupulatnie weryfikuje, co kupujesz.
Jako biuro nieruchomości Bydgoszcz wielokrotnie pomagaliśmy klientom przebrnąć przez meandry procedur kredytowych. Oto co musisz wiedzieć o zabezpieczeniu hipotecznym.
1. Wartość rynkowa a cena transakcyjna
To najczęstsze nieporozumienie. Cena, na którą umówiłeś się ze sprzedającym (cena transakcyjna), nie zawsze jest dla banku tożsama z wartością nieruchomości.
Bank zleci wykonanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu. Ekspert oceni, ile realnie warte jest mieszkanie w danej lokalizacji.
-
Przykład: Kupujesz mieszkanie na bydgoskim Błoniu za 400 000 zł, ale wymaga ono generalnego remontu. Rzeczoznawca może wycenić je na 370 000 zł, uznając cenę ofertową za zawyżoną. Wtedy bank udzieli kredytu tylko do kwoty z wyceny, a różnicę musisz pokryć z własnej kieszeni.
Dlatego profesjonalna wycena nieruchomości – nawet wstępna, wykonana przez doświadczonego pośrednika jeszcze przed złożeniem wniosku – pozwala uniknąć przykrych niespodzianek i odrzucenia wniosku kredytowego.
2. Stan prawny: Księga Wieczysta to podstawa
Idealna sytuacja dla banku to mieszkanie z „czystą” Księgą Wieczystą (KW), gdzie w dziale IV (Hipoteki) nie ma żadnych wpisów, a w dziale III (Prawa, roszczenia i ograniczenia) brak jest służebności osobistych (np. prawo dożywotniego zamieszkania dla babci).
Czy można wziąć kredyt na mieszkanie bez KW? Tak, jest to częste przy rynku pierwotnym lub przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Warunkiem jest jednak możliwość założenia takiej księgi. Jeśli grunty pod budynkiem mają nieuregulowany stan prawny (co w Bydgoszczy zdarza się rzadziej niż w Warszawie, ale wciąż występuje), bank może odmówić kredytowania.
3. Lokalizacja i stan techniczny mają znaczenie
Banki tworzą tzw. mapy ryzyka. Chętniej zabezpieczą się na mieszkaniu w centrum miasta lub w dobrze skomunikowanej dzielnicy (Fordon, Wyżyny, Osowa Góra), niż na nieruchomości w wyludniającej się miejscowości oddalonej o 50 km od aglomeracji. Płynność takiego aktywa – czyli to, jak szybko można je sprzedać – jest kluczowa.
Podobnie jest ze stanem technicznym.
-
Mieszkania na sprzedaż Bydgoszcz oferowane w standardzie „do wejścia” są dla banku bezpieczniejszym aktywem.
-
Nieruchomości w stanie ruiny, bez podłączonych mediów czy ogrzewania, mogą zostać odrzucone jako zabezpieczenie, chyba że kredyt obejmuje również środki na ich remont (kredyt na zakup i modernizację).
4. Ubezpieczenie nieruchomości (Cesja)
Gdy bank zaakceptuje nieruchomość, nałoży na Ciebie obowiązek jej ubezpieczenia (przynajmniej od ognia i zdarzeń losowych) na pełną wartość odtworzeniową. Co ważne, polisa ta musi zostać scedowana na bank (cesja praw z polisy).
Oznacza to, że jeśli (odpukać) dojdzie do pożaru, odszkodowanie w pierwszej kolejności trafi do banku na pokrycie Twojego długu. Nadwyżka wróci do Ciebie.
5. Hipoteka łączna i inne rozwiązania
Czy wiesz, że zabezpieczeniem kredytu nie musi być kupowane mieszkanie? Jeśli planujesz budowę domu, ale nie masz wystarczającego wkładu własnego, możesz zabezpieczyć kredyt na innej nieruchomości, której jesteś właścicielem (np. mieszkanie rodziców – za ich zgodą). To często pozwala uzyskać lepsze warunki kredytowania (niższe marże) ze względu na niższy wskaźnik LTV (Loan to Value).
Podsumowanie
Mieszkanie będące zabezpieczeniem kredytu musi być dla banku atrakcyjnym, zbywalnym i bezpiecznym aktywem. Wszelkie wady prawne, niejasna sytuacja gruntowa czy rażące przewartościowanie ceny zakupu mogą zablokować drogę do własnego M.
Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, skonsultuj się z ekspertami ze Sfera Nieruchomości. Sprawdzimy stan prawny lokalu i ocenimy, czy bezpiecznie przejdziesz procedurę bankową.
