Dlaczego boimy się kupować mieszkania, które ktoś wcześniej kupił z pomocą kredytu hipotecznego? Czym właściwie jest hipoteka na rzecz banku i czy możemy bezpiecznie dokonać zakupu takiej nieruchomości?
Jeśli idealne nieruchomości istnieją, to niezależnie od parametrów dotyczących lokalizacji, układu, standardu, metrażu, mają wspólny mianownik – dział IV Księgi Wieczystej czysty jak łza! Dlaczego boimy się kupować mieszkania, które ktoś wcześniej kupił z pomocą kredytu hipotecznego? Czym właściwie jest hipoteka na rzecz banku i czy możemy bezpiecznie dokonać zakupu takiej nieruchomości?
Aby pozbyć się obaw, co do zakupu mieszkania obciążonego hipoteką bankową, należy wiedzieć, czym tak naprawdę hipoteka jest. To ograniczone prawo rzeczowe, które służy zabezpieczeniu wierzytelności – możemy przeczytać w zasobach Internetu. Mówiąc prościej – hipoteka (bankowa) pojawia się w momencie, kiedy bank (na podstawie umowy kredytowej) pożycza nam pieniądze na zakup nieruchomości i zabezpiecza się „zaznaczając” w Księdze Wieczystej, że w razie niespłacania kredytu przysługuje mu prawo dochodzenia swoich praw i windykowania długów z zabezpieczonej nieruchomości – w ostateczności nawet w drodze licytacji komorniczej. Pomimo, że „licytacja” brzmi groźnie, hipoteki nie należy się obawiać – jest ona jedynie zabezpieczeniem i daje bankom pewność, że Kredytobiorca będzie sumiennie regulował raty kredytu. Wniosek o wpisanie hipoteki na rzecz banku do IV działu Księgi Wieczystej składa Kupujący osobiście lub za pośrednictwem notariusza przy akcie notarialnym zakupu . Wpis ten będzie widniał w Księdze Wieczystej aż do momentu, kiedy obecny (lub kolejny!) właściciel nie złoży wniosku o jej wykreślenie.
Kredyty hipoteczne stały się na tyle powszechne, łatwo dostępne i korzystne finansowo, że zakup większości nieruchomości odbywa się przy ich wsparciu. Dlatego też zdecydowana większość mieszkań i domów trafiających do ponownej sprzedaży na rynku wtórnym jest obciążona hipoteką bankową. Jednak zarówno pieniądze pożyczone od rodziny, jak i te od banku można w każdej chwili oddać i pozbyć się niechcianych wpisów wpisów. O tym, jak sprawnie przeprowadzić transakcję sprzedaży takiej nieruchomości, z pewnością dowiecie się od doświadczonego pośrednika. Jednak uchylimy rąbka tajemnicy.
Jak zwykle podstawę stanowią dokumenty. Bez nich nie mam mowy o przeprowadzeniu żadnej transakcji! Każdy bank, udzielając kredytu, zastrzega sobie warunki, na jakich można ten kredyt spłacić. Niektóre banki życzą sobie za to dodatkową opłatę (np. przed upływem 2-5 lat), niektóre zgadzają się na nieodpłatny zwrot pożyczonej kwoty. Kiedy podejmujemy decyzję o sprzedaży nieruchomości, warto zatem sprawdzić na jakich warunkach możemy rozwiązać umowę kredytu.
Jest to jednak zmartwienie sprzedającego. Nas interesować będzie inny dokument, który powie nam o stanie aktualnego zadłużenia przypadającym na konkretny, wskazany termin. Na tej podstawie jesteśmy w stanie zweryfikować chociażby czy wartość nieruchomości wystarcza na pokrycie wartości zobowiązania. Niezbędnym jest również zapis, w którym bank wyraża zgodę na wkreślenie wpisu z Księgi Wieczystej, oczywiście po spłacie wymienionej na zaświadczeniu kwoty, oraz wskazanie rachunku technicznego do spłaty. Te trzy elementy sprawiają, że zaświadczenie jest kompletne i możemy się nim posłużyć przy zawieraniu umowy przedwstępnej oraz przenoszącej własność. Pozwoli nam również wnioskować o kredyt hipoteczny na zakup przedmiotowej nieruchomości.
Do pełni szczęścia brakuje nam już tyko ostatniego ogniwa. Aby wykreślić hipotekę nie wystarczy samo spłacenie zabezpieczonej przez nią należności, zwykle konieczne jest pozyskanie od wierzyciela (banku) specjalnego oświadczenia zezwalającego na wykreślenie hipoteki. Wśród pracowników banków, dokument ten określa się jako „list mazalny”. Wystąpić o jego wydanie może zbywca po akcie przenoszącym własność i całkowitej spłacie kredytu. Dopiero mając w ręku ten dokument możemy udać się do Wydziału Ksiąg Wieczystych w celu złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki. Pomimo, że to zazwyczaj formalność sądy z uwagi na ilość spływających wniosków i moce przerobowe potrzebują zazwyczaj od kilku tygodni do kilku miesięcy na rozpatrzenie wniosku i wykreślenia wpisu.
Czy zakup mieszkania obciążonego hipoteką trwa dłużej? Niekoniecznie. Banki zazwyczaj działają sprawnie w kwestii wydawania niezbędnych dokumentów. Zatem obawiać się zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką nie należy, ale zadbać o wybór dobrego pośrednika, który pomoże nam w formalnościach – jest jak najbardziej wskazany! 🙂
Lokalizacja to fundament każdej udanej inwestycji w nieruchomości. Dowiedz się, na co zwrócić uwagę wybierając miejsce pod zakup mieszkania lub lokalu inwestycyjnego – zwłaszcza w tak dynamicznie rozwijającym się mieście jak Bydgoszcz.
