Najem okazjonalny a najem instytucjonalny – czym się różnią i który wybrać?

Rynek najmu w Polsce stale ewoluuje, a właściciele coraz częściej poszukują form prawnych, które zabezpieczą ich interesy w przypadku nieuczciwych najemców. Najem okazjonalny i instytucjonalny to dwa rozwiązania, które zapewniają znacznie większą ochronę niż zwykła umowa najmu.

Choć oba typy regulowane są przez Ustawę o ochronie praw lokatorów, różnią się w kilku kluczowych obszarach.

1. Kto może zawrzeć umowę?

Najem okazjonalny

Może być stosowany wyłącznie przez osoby fizyczne, które:

• posiadają mieszkanie prywatnie,

• nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu.

W praktyce najem okazjonalny w Bydgoszczy jest szczególnie popularny wśród właścicieli wynajmujących jedno lub dwa mieszkania prywatnie.

Najem instytucjonalny

Może być stosowany przez:

• firmy,

• fundusze inwestycyjne,

• przedsiębiorców prowadzących działalność związaną z wynajmem.

To rozwiązanie stworzone m.in. dla mieszkań na wynajem w ramach działalności gospodarczej.

2. Wymagane dokumenty

Najem okazjonalny – dokumenty obowiązkowe:

1. Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (forma aktu notarialnego).

2. Wskazanie lokalu zastępczego, do którego najemca wyprowadzi się po zakończeniu najmu.

3. Zgoda właściciela tego lokalu zastępczego.

To oznacza, że najemca musi mieć w Polsce adres, który może wskazać jako miejsce wyprowadzki.

Najem instytucjonalny – dokumenty obowiązkowe:

1. Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (akt notarialny).
   …i to wszystko.

Najem instytucjonalny nie wymaga wskazania lokalu zastępczego, co jest ogromnym ułatwieniem.

3. Procedura zgłaszania do urzędu skarbowego

Najem okazjonalny

Właściciel musi zgłosić umowę do US w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.
Brak zgłoszenia = brak ochrony wynikającej z tej formy umowy.

Najem instytucjonalny

Firmy wynajmujące mieszkanie nie muszą nic zgłaszać — cały proces jest prostszy.

4. Ochrona właściciela i eksmisja

Obie formy pozwalają na eksmisję najemcy bez procesu sądowego, ale różnią się zakresem ochrony.

Najem okazjonalny

Eksmisję można przeprowadzić dopiero po zakończeniu umowy i wezwaniu najemcy do opuszczenia lokalu.

Najem instytucjonalny

Eksmisję można przeprowadzić szybciej, bez udziału gminy i bez zapewniania lokalu zastępczego.

Formuła ta daje właścicielowi najsilniejszą ochronę prawną.

5. Dla kogo są te formy wynajmu?

Najem okazjonalny — idealny dla:

• osób prywatnych wynajmujących swoje mieszkanie,

• właścicieli pojedynczych lokali,

• tych, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej w wynajmie.

Najem instytucjonalny — idealny dla:

• firm oferujących mieszkania na wynajem,

• inwestorów posiadających wiele lokali,

• osób wynajmujących lokale w ramach działalności (np. forma JDG).

6. Którą formę wybrać?

Jeśli jesteś osobą prywatną, najlepszy będzie najem okazjonalny.
Jeśli wynajmujesz mieszkanie jako firma lub posiadasz nieruchomości inwestycyjne — wybierz najem instytucjonalny.

W praktyce wielu inwestorów, których wcześniej interesowało np. kupno mieszkania w Bydgoszczy, przechodzi później w kierunku najmu firmowego, gdzie często niezbędna jest profesjonalna obsługa sprzedaży nieruchomości, a także rzetelna wycena nieruchomości w Bydgoszczy.

Podsumowanie

Najem okazjonalny i najem instytucjonalny to dwie formy, które chronią właściciela przed ryzykiem związanym z nieuczciwymi lokatorami.
Różnią się jednak:

• zakresem formalności,

• zakresem ochrony,

• tym, kto może je stosować,

• wymaganymi dokumentami,

• łatwością eksmisji.

Wybór zależy głównie od tego, czy wynajem stanowi działalność gospodarczą oraz od liczby wynajmowanych nieruchomości.