W Sferze Nieruchomości wiemy, że najgorsze, co może spotkać strony po sfinalizowaniu transakcji, to telefon z pretensjami o ukryte usterki. Brak transparentności i próby „pudrowania” problemów przed sprzedażą zawsze kończą się fatalnie – najczęściej w sądzie. Profesjonalne pośrednictwo polega m.in. na dokładnym zbadaniu stanu technicznego lokalu jeszcze przed wystawieniem go na rynek. Kiedy jednak dochodzi do najgorszego i nabywca odkrywa wadę, z pomocą przychodzi Kodeks Cywilny i przepisy o rękojmi.
Zanim zaczniesz panikować lub – jako sprzedający – zablokujesz numer kupującego, poznaj swoje prawa i obowiązki.
Czym właściwie jest wada fizyczna (ukryta)?
Nie każda usterka w kilkunastoletnim mieszkaniu daje podstawy do pociągnięcia sprzedającego do odpowiedzialności. Zużyta uszczelka w kranie czy zarysowane panele to tzw. normalne zużycie eksploatacyjne, z którym kupujący mieszkanie na rynku wtórnym musi się liczyć.
O wadzie ukrytej mówimy wtedy, gdy zmniejsza ona wartość lub użyteczność nieruchomości, a kupujący nie wiedział o niej w momencie podpisywania umowy.
Klasyczne przykłady wad ukrytych:
-
Grzyb i pleśń celowo zamalowane grubą warstwą farby przed prezentacjami.
-
Nieszczelny dach lub przeciekające tarasy, które ujawniają się dopiero przy pierwszych mocnych ulewach.
-
Pękające ściany nośne ukryte pod płytami gipsowo-kartonowymi.
-
Wadliwa instalacja elektryczna, która powoduje ciągłe zwarcia, o czym sprzedający nie poinformował.
Rękojmia – tarcza kupującego na 5 lat
Zgodnie z polskim prawem (art. 568 Kodeksu Cywilnego), sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości aż przez 5 lat od dnia wydania jej kupującemu. To potężny okres ochronny.
Co ważne, rękojmia działa z mocy samego prawa – nie trzeba o niej wspominać w akcie notarialnym, by obowiązywała. Zawsze odpowiada za nią sprzedający (poprzedni właściciel), nawet jeśli to nie on wybudował blok ani nie on instalował wadliwe rury.
Czego może żądać kupujący? W przypadku wykrycia wady ukrytej, masz prawo zażądać od sprzedającego:
-
Usunięcia wady: Czyli sfinansowania lub przeprowadzenia naprawy.
-
Obniżenia ceny: To najczęstszy scenariusz. Oblicza się koszt naprawy wady (np. 15 000 zł) i o taką kwotę sprzedający musi zwrócić część zapłaconej za mieszkanie ceny.
-
Odstąpienia od umowy: Rozwiązanie drastyczne, możliwe tylko wtedy, gdy wada jest tzw. wadą istotną (np. budynek grozi zawaleniem, a naprawa jest nieopłacalna lub technicznie niemożliwa).
Kiedy sprzedający JEST zwolniony z odpowiedzialności?
Mechanizm rękojmi nie jest jednak ślepą bronią wymierzoną w zbywców. Sprzedający nie ponosi żadnej odpowiedzialności w dwóch bardzo ważnych sytuacjach:
-
Gdy kupujący WIEDZIAŁ o wadzie: Jeśli sprzedający uczciwie poinformował, że dach wymaga remontu, a instalacja jest do wymiany, i fakt ten został odnotowany w akcie notarialnym lub protokole zdawczo-odbiorczym – kupujący nie może po miesiącu domagać się obniżenia ceny z tego tytułu.
-
Gdy strony wyłączyły rękojmię w umowie: W przypadku transakcji między dwiema osobami prywatnymi (tzw. obrót niekonsumencki), prawo pozwala na ograniczenie lub całkowite wyłączenie rękojmi w akcie notarialnym. Uwaga: To wyłączenie będzie jednak całkowicie nieważne, jeśli sprzedawca wadę zataił podstępnie (czyli wiedział o niej i celowo ją ukrył).
Podsumowanie
Sprawy z tytułu rękojmi bywają trudne, stresujące i często wymagają opinii rzeczoznawców budowlanych. Dlatego tak ważna jest transparentność na etapie sprzedaży i dogłębne sprawdzenie nieruchomości przed zakupem.
Chcesz uniknąć wejścia na rynkową „minę” lub szukasz profesjonalisty, który zabezpieczy Cię jako sprzedającego? W Sferze Nieruchomości dokładnie badamy stan techniczny i prawny każdego lokalu. Oferujemy kompleksowe pośrednictwo w obrocie nieruchomościami w Bydgoszczy, weryfikując dokumenty i przygotowując bezpieczne protokoły przekazania. Skontaktuj się z nami i postaw na bezpieczny zakup mieszkania Bydgoszcz bez ukrytych wad i prawnych niespodzianek.
