W Sferze Nieruchomości często odbieramy telefony od klientów, którzy znaleźli w sieci obwieszczenie o licytacji i pytają nas, czy warto wziąć w niej udział. Odpowiedź zawsze brzmi: to zależy. Zakup z licytacji komorniczej to nie jest zwykła transakcja rynkowa. To zaawansowany proces prawny, który wymaga stalowych nerwów, posiadania gotówki i doskonałej znajomości przepisów. Brak wiedzy w tym obszarze może kosztować Cię oszczędności całego życia.
Oto najważniejsze kwestie, z których musisz zdawać sobie sprawę, zanim spróbujesz kupić nieruchomość z młotka.
Skąd biorą się tak niskie ceny? (Mechanizm licytacji)
Głównym magnesem licytacji komorniczych jest cena wywoławcza, która jest prawnie uregulowana i znacząco niższa od rynkowej wartości oszacowanej przez biegłego rzeczoznawcę:
-
Podczas I licytacji: Cena wywoławcza wynosi 75% sumy oszacowania.
-
Podczas II licytacji: Jeśli na pierwszej licytacji nie znajdzie się kupiec, cena spada. Na drugiej licytacji cena wywoławcza to zaledwie 66,6% (dwie trzecie) sumy oszacowania.
Aby w ogóle przystąpić do licytacji, musisz wpłacić tzw. rękojmię (zazwyczaj 10% wartości oszacowania). Jeśli nie wygrasz, pieniądze do Ciebie wracają. Jeśli wygrasz – są zaliczane na poczet ceny zakupu. Brzmi prosto, ale schody zaczynają się później.
Największe pułapki – dlaczego to nie jest gra dla amatorów?
Niska cena to rekompensata za wysokie ryzyko, jakie bierze na siebie kupujący. W przeciwieństwie do standardowego zakupu, komornik nie daje Ci „gwarancji satysfakcji” i nie odpowiada za ukryte wady lokalu.
1. Problem „dzikich lokatorów”
To największy koszmar nabywców licytacyjnych. Kupując mieszkanie od komornika, bardzo często kupujesz je razem z dotychczasowym właścicielem (dłużnikiem), który nie ma zamiaru się wyprowadzić. Polskie prawo silnie chroni lokatorów. Jeśli w lokalu przebywają dzieci, kobiety w ciąży, osoby chore lub bezrobotne, proces eksmisji może trwać latami, a gmina będzie musiała najpierw zapewnić im lokal socjalny (na który czeka się w długich kolejkach). Ty w tym czasie płacisz czynsz, a nie możesz korzystać ze swojej własności.
2. Służebności i prawo dożywocia
Zaletą licytacji komorniczej jest to, że nieruchomość kupujesz „bez obciążeń hipotecznych” (hipoteka bankowa dłużnika zostaje wykreślona). Niestety, ta zasada nie dotyczy niektórych praw osobistych! Jeśli w Księdze Wieczystej wpisane jest prawo dożywocia (np. dłużnik przekazał kiedyś mieszkanie dziecku w zamian za dożywotnią opiekę i zamieszkanie dla swoich rodziców), to to prawo pozostaje w mocy. Kupujesz wtedy mieszkanie, w którym dożywotnio i w pełni legalnie będzie mieszkać obca Ci osoba.
3. „Kot w worku” i zrujnowane wnętrza
Oględziny mieszkania przed licytacją są często bardzo utrudnione. Zdesperowany dłużnik rzadko współpracuje z komornikiem i może po prostu nie wpuścić Cię do środka. Kupujesz wtedy nieruchomość, oceniając ją jedynie po klatce schodowej i zdjęciach rzeczoznawcy zrobionych wiele miesięcy wcześniej. Zdarzają się sytuacje, w których sfrustrowani dłużnicy przed przymusową wyprowadzką celowo demolują mieszkanie – wyrywają gniazdka, niszczą piece i podłogi.
Czas to pieniądz (i to gotówka)
Większość mieszkań na standardowym rynku kupuje się na kredyt hipoteczny. W przypadku licytacji komorniczej jest to niezwykle trudne. Po wygraniu licytacji i otrzymaniu wezwania z sądu (tzw. przybicia), masz zazwyczaj zaledwie 14 dni (maksymalnie miesiąc po wydłużeniu terminu) na wpłacenie całej pozostałej kwoty na konto sądu.
Procedury bankowe przy kredytach hipotecznych trwają często dłużej, a banki niechętnie finansują tego typu transakcje ze względu na wspomniane wcześniej ryzyka (np. lokatorów). Dlatego licytacje komornicze to arena zdominowana przez inwestorów dysponujących żywą gotówką.
Podsumowanie
Czy licytacja komornicza może być okazją życia? Oczywiście. Można kupić świetny lokal znacząco poniżej ceny rynkowej. Wymaga to jednak gruntownego sprawdzenia akt sprawy w sądzie, wnikliwej analizy Księgi Wieczystej, wizji lokalnej i żelaznego zaplecza finansowego. To transakcje wysokiego ryzyka.
Jeśli szukasz bezpiecznego sposobu na ulokowanie kapitału, nie musisz grać w prawną ruletkę na salach sądowych. W Sferze Nieruchomości codziennie weryfikujemy prawdziwe okazje inwestycyjne Bydgoszcz, które nie są obarczone wadami prawnymi i lokatorami. Zgłoś się do nas, a przeprowadzimy dla Ciebie w 100% bezpieczny zakup nieruchomości z rynku wtórnego, dokładnie badając stan techniczny i prawny wymarzonego mieszkania.
