W dziale najmu Sfery Nieruchomości każdego miesiąca nadzorujemy przekazania mieszkań i rozliczenia końcowe. Z naszego doświadczenia wynika, że 90% sporów o zwrot kaucji wynika z braku wiedzy na temat przepisów prawa lub z niedokładnie przygotowanej dokumentacji początkowej. Kaucja to nie jest bezzwrotna premia dla właściciela, ale ściśle celowe zabezpieczenie finansowe.
Zgodnie z polskim prawem (Ustawą o ochronie praw lokatorów), wynajmujący ma maksymalnie miesiąc od dnia opróżnienia lokalu na zwrot kaucji. Zanim to jednak zrobi, ma prawo dokonać z niej określonych potrąceń.
Z czego właściciel MOŻE i MA PRAWO potrącić pieniądze?
Kaucja służy pokryciu realnych strat finansowych wynajmującego, które wynikają z niedotrzymania warunków umowy przez lokatora. Właściciel może pomniejszyć zwracaną kwotę o:
-
Zaległości czynszowe: Jeśli najemca nie opłacił ostatniego czynszu lub zalegał z płatnościami w trakcie trwania umowy.
-
Nieopłacone rachunki: Niezapłacone faktury za prąd, gaz, wodę czy internet (jeśli umowa była na właściciela, a najemca miał obowiązek je regulować).
-
Szkody z winy najemcy (zniszczenia): Koszty naprawy sprzętów i elementów wyposażenia, które zostały uszkodzone w wyniku celowego działania lub rażącego niedbalstwa. Mowa tu np. o rozbitym lustrze, wyłamanych drzwiach od szafy, wypalonej dziurze w dywanie, czy pękniętej płycie indukcyjnej.
-
Koszty sprzątania: Jeśli najemca zostawił mieszkanie w stanie rażącego nieładu, a umowa wyraźnie precyzowała, że lokal ma zostać zwrócony czysty i wysprzątany, właściciel może potrącić koszt wynajęcia profesjonalnej firmy sprzątającej (na podstawie faktury).
Czego właścicielowi NIE WOLNO potrącić? (Magia „normalnego zużycia”)
To tutaj dochodzi do największej liczby nieporozumień. Przepisy jasno mówią, że najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
Wynajmujący nie ma prawa potrącić z kaucji pieniędzy za:
-
Wypłowiałą od słońca farbę na ścianach.
-
Wytarte w naturalnych ciągach komunikacyjnych panele czy parkiet (np. przed drzwiami do kuchni).
-
Zużycie uszczelek w kranach, zawiasów w szafkach czy poluzowane gniazdka.
-
Drobne otwory po gwoździach lub kołkach (jeśli powieszenie półki czy obrazu było dozwolone w umowie).
Wyjątek: Jeśli ściany są porysowane kredkami przez dzieci lub noszą głębokie plamy po czerwonym winie – to już nie jest normalne zużycie i właściciel może obciążyć najemcę kosztem punktowego malowania.
Protokół zdawczo-odbiorczy – Twoja najważniejsza tarcza ochronna
Aby uniknąć słowa przeciwko słowu, przy podpisywaniu umowy najmu (a potem przy jej rozwiązywaniu) sporządza się protokół zdawczo-odbiorczy. To szczegółowy spis wyposażenia wraz z określeniem jego stanu technicznego.
Rada od ekspertów: Nigdy nie podpisuj protokołu w biegu. Jeśli na podłodze rzucają się w oczy rysy, a na kanapie jest plama – zadbaj, by informacja o tym znalazła się w dokumencie w dniu odbioru kluczy! Ponadto, zrób bogatą dokumentację fotograficzną całego mieszkania i dołącz ją jako załącznik do umowy. Tylko wtedy przy wyprowadzce nikt nie zarzuci Ci zniszczeń, które zrobił poprzedni lokator.
Podsumowanie
Rozliczenie kaucji powinno być formalnością opartą na faktach i rachunkach, a nie na emocjach. Jeśli dbasz o mieszkanie tak, jakby było Twoje, i na bieżąco zgłaszasz właścicielowi wszelkie usterki wynikające z normalnej eksploatacji, nie powinieneś mieć żadnych problemów z odzyskaniem swoich pieniędzy.
Chcesz wynająć swoje mieszkanie i mieć pewność, że odpowiednio skonstruowana umowa ochroni Twój majątek? A może szukasz lokalu dla siebie i zależy Ci na transparentnych zasadach? Poznaj nasze zarządzanie najmem Bydgoszcz i zobacz, jak eksperci gwarantują w 100% bezpieczny wynajem mieszkania. Reprezentujemy interesy obu stron, zapewniając spokój na lata.
