« Powrót do aktualności

Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?

Dawid Płociński
18.11.2020

Kupno mieszkania w Bydgoszczy od dewelopera wiąże się z koniecznością podpisania umowy deweloperskiej określającej prawa i obowiązki obu stron. Dowiedz się, na jakie kwestie należy zwrócić uwagę, kupując nowe mieszkanie w Bydgoszczy.

Kwestie dotyczące terminu odbioru technicznego

Sprawdzenie stanu technicznego to jeden z najważniejszych elementów kupna mieszkania w Bydgoszczy od dewelopera. I choć jest ona uregulowania w ustawie, wiele umów deweloperskich po macoszemu traktuje kwestie dotyczące przeprowadzenia odbioru. W szczególności należy zwrócić uwagę czy umowa reguluje termin odbioru technicznego nieruchomości i określa kary za jego przekroczenie.

Termin odbioru nieruchomości zwykle określony jest dość nieprecyzyjnie, np. widnieje zapis, że określa się go jako moment zakończenia prac budowlanych. To sformułowanie nieostre, które powoduje, że zwykle deweloper nie ponosi konsekwencji za opóźnienia w przedstawieniu nieruchomości, bo trudno jest określić, kiedy dokładnie powinno się ono odbyć. Dlatego warto zapisać w umowie konkretną datę, a także określić karę umowną od dewelopera w razie opóźnień.

Sposób zabezpieczenia środków

Wprowadzona do porządku prawnego w 2011 r. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana ustawą deweloperską uregulowała kwestię zabezpieczenia środków nabywców wpłacanych na rzecz dewelopera. Od tego czasu środki wpłacane są na specjalne, wybierane i zakładane przez deweloperów rachunki bankowe. Wyróżnia się dwa rodzaje rachunków: otwarty i zamknięty. Dlaczego rodzaj rachunku jest tak ważny z punktu widzenia nabywającego?

Otwarty rachunek powierniczy to rozwiązanie najczęściej wybierane przez deweloperów, które nakłada na bank obowiązek regularnego przelewania środków na rzecz dewelopera w trakcie trwania prac budowlanych. To oznacza, że po zakończeniu prac budowlanych, całość środków od nabywców już znajduje się na koncie dewelopera.

Z kolei charakterystyczne dla rachunku zamkniętego jest to, że środki od nabywców wypłacane są w całości po zakończeniu budowy. Dlatego w razie ogłoszenia upadłości dewelopera dużo łatwiej jest uzyskać zwrot środków, ponieważ żadna ich część nie znajduje się jeszcze na koncie dewelopera.

Należyte określenie harmonogramu płatności

W umowie deweloperskiej zawsze musi być dokładnie sprecyzowany harmonogram płatności rat. Najczęściej zobowiązuje on nabywcę do zapłaty całości środków jeszcze przed odbiorem technicznym nieruchomości, a co za tym idzie – przed ewentualną naprawą usterek odbiorowych i podpisaniem umowy końcowej. To niestety może rodzić dla nas przykre konsekwencje, w postaci opóźniania przez dewelopera naprawy wad mieszkania.

Dlatego najlepiej jeśli uda nam się wynegocjować taki harmonogram, wedle którego ostatnią ratę wynoszącą około 10-20% całkowitej ceny lokalu uiścimy po przekazaniu kluczy do lokalu. Takie rozwiązanie motywuje dewelopera do szybszej naprawy usterek i zwykle znacznie przyspiesza kupno nowej nieruchomości w Bydgoszczy.

Powierzchnia nieruchomości

W umowie deweloperskiej nie może zabraknąć zapisu o powierzchni lokalu mieszkalnego od dewelopera w Bydgoszczy. Najlepiej jeśli określony jest nie tylko metraż mieszkania, ale też poszczególnych pomieszczeń i metraż przynależności.

W umowie deweloperskiej zawsze podaje się powierzchnię mieszkania wynikającą z projektu. Jednak ostateczny metraż zwykle różni się od projektowanego o 1-3%. Dlatego zaleca się, by w umowie zapisać odpowiednią klauzulę stanowiącą o różnicach w powierzchni. Zakłada ona, że w przypadku różnicy większej lub mniejszej o nie więcej niż o np. 2% powierzchni nabywca zapłaci lub deweloper zwróci różnicę. Natomiast, jeśli metraż będzie większy lub mniejszy o więcej niż 2%, wówczas nabywca albo deweloper mogą zaakceptować nową cenę lub bez ponoszenia żadnych kosztów odstąpić od umowy.

Prawo do odstąpienia od umowy

Wyróżnia się ustawowe i umowne prawo do odstąpienia od umowy. To pierwsze precyzyjnie określa ustawa deweloperska wymieniając okoliczności, które muszą zaistnieć, by odstąpić od umowy. Natomiast umowne prawo do odstąpienia warto zawrzeć w umowie deweloperskiej. To zapis ujęty w umowie za zgodą stron umożliwiający odstąpienie w określonym terminie, zazwyczaj za zapłatą odstępnego. Bez wątpienia warto zadbać o zawarcie zapisu o ustawowym odstąpieniu, by zagwarantować sobie to prawo bez względu na okoliczności.

Zwróć szczególną uwagę na wymienione przez nas elementy umowy deweloperskiej, by uniknąć nieprzewidzianych sytuacji i przykrych konsekwencji.

 

 

grafika

 

Ta strona wykorzystuje pliki cookies w celach statystycznych oraz w celu dotosowania naszych serwisów do indywidualnych potrzeb klientów. Zmiany ustawień dotyczących plików cookie można dokonać w dowolnej chwili modyfikując ustawienia przeglądarki. Korzystanie z tej strony bez zmian ustawień dotyczących cookies oznacza, że będą one zapisane w pamięci urządzenia.

rozumiem